Brak planu sytuacyjnego z naniesieniem granic nieruchomości, sieci, przyłączy oraz głównych zaworów umożliwiających odcięcie mediów od budynku.

Zgodnie z rozporządzeniem ( Dz. U. nr 120 Poz. 1133 i 1134 ) na stronie nr 7 wzoru książki obiektu budowlanego należy zamieścić plan sytuacyjny obiektu z zaznaczonymi granicami nieruchomości. Usytuowanie miejsc przyłączenia obiektu do sieci uzbrojenia terenu oraz armatury lub urządzeń przeznaczonych do odcięcia czynnika dostarczanego za pomocą tych sieci (np. kurka głównego instalacji gazowej, głównego zaworu wody itp.).

Można zadać sobie pytanie, po co ustawodawca nakazuje nam wykonanie planu sytuacyjnego z zaznaczeniem granic nieruchomości, usytuowaniem miejsc przyłączenia obiektu do sieci oraz armatury lub urządzeń służących do odcięcia mediów?

Odpowiedź na to pytanie jest prosta. Wiedza na temat zagospodarowania terenu oraz sieci i przyłączy do budynku, jest niezbędna dla właściciela lub zarządcy obiektu dla zachowania bezpieczeństwa użytkowania budynku.

Stanowi również nieocenioną informację w wielu innych przypadkach tj.

– podczas prowadzenia robót ziemnych można uniknąć niepotrzebnych ( czasami bardzo niebezpiecznych dla osób lub mienia ) uszkodzeń istniejącej sieci

– w przypadku remontu danej sieci, informacja o jej dokładnej lokalizacji, pozwala precyzyjnie określić jej przebieg

– w przypadku awarii sieci, wiemy, gdzie znajduje się zawór, którym można odciąć dostarczany czynnik np. woda, gaz

– informacja o przebiegu sieci stanowi cenną informację dla nowego właściciela w przypadku sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z rozporządzeniem Dz. U. nr 38 Poz. 455, § 10. ust. 2 (Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa  z dnia 2 kwietnia 2001r. w sprawie geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz zespołów uzgadniania dokumentacji projektowej),

„Uzgadnianie sieci będących przyłączami do budynku lub budowli, w części usytuowanej na nieruchomości, w stosunku do której prawo do dysponowania na cele budowlane, (…)  przysługuje wnioskodawcy, nie wymaga przedłożenia wniosku na posiedzeniu zespołu i zasięgania opinii jego członków”

Na tej podstawie obowiązek ewidencjonowania przebiegu przyłączy oraz instalacji podziemnej w obrębie granic inwestora został przeniesiony na właściciela lub zarządcę nieruchomości. Ponieważ ewidencjonowanie sieci w obrębie własności nieruchomości, wiąże się również z poniesieniem określonych kosztów, powinność ta stała się niechcianym obowiązkiem sporej części właścicieli.

Oczywiście nie oznacza to, że skoro nie ma obowiązku zgłoszenia i uzgodnienia w ewidencji państwowej przyłącza do budynku lub obiektu, to można wykonać go w dowolny sposób.

Właściciel nieruchomości ma obowiązek zlecenia wykonania map powykonawczych uprawnionemu geodecie, który powinien namierzyć przebieg trasy przyłącza i zgłosić taka dokumentację do właściwego ośrodka geodezyjnego.

Dobrą praktyką jest, szczególnie na terenie dużych zakładach przemysłowych (gdzie ilość sieci i przyłączy różnego typu jest bardzo duża) prowadzenie własnej ewidencji geodezyjnej przebiegu sieci, przyłączy, instalacji podziemnych itp. Nowoczesne geodezyjne systemy pomiarowe oparte na współrzędnych GPS, pozwalają na precyzyjne zewidencjonowanie sieci, jej załamań oraz punktów charakterystycznych na etapie wykonania takiej sieci czy przyłącza. Na podstawie tych danych można sporządzić bardzo precyzyjną mapę z uwzględnieniem wszelkich załamań przebiegu sieci oraz jej głębokości. Posiadanie takiej mapy z precyzyjnym przebiegiem sieci jest nieocenione przy planowaniu robót ziemnych i trudno ocenić wartość takich opracowań w konfrontacji z kolizją niezidentyfikowanego uzbrojenia podziemnego. Do Książki Obiektu Budowlanego należy dołączyć rysunek planu sytuacyjnego obiektu. W przypadku nowych obiektów rysunek planu sytuacyjnego dołączonego do KOB, może być fragmentem dokumentacji np. projektu zagospodarowania terenu.

Rysunek planu sytuacyjnego powinien być wykonany czytelnie, w sposób umożliwiający jednoznaczne określenie zawartych w nim informacji. Rysunek powinien również posiadać legendę, opisującą poszczególne symbole graficzne. Rysunek nie musi być wykonany zgodnie z zasadami rysunku technicznego, jednak dobrze, żeby był wykonany w skali i posiadał odpowiednio zwymiarowane elementy tj. odległości od granic, wymiary obiektów, zwymiarowane przyłącza itp.

Na planie należy zaznaczyć również sieci i przyłącza, które zostały odcięte od mediów, ale przewody nie zostały zlikwidowane.

Brak planu sytuacyjnego w KOB, można zakwalifikować jako sprawę nieistotną z punktu widzenia bezpieczeństwa użytkowania obiektu, ale brak ten jest bardzo ważny ze względów prawidłowej eksploatacji obiektu i planowania gospodarki remontowej.